CMOSなどの既知のモーゲージ担保債務すべてについて、

時には不動産モーゲージ投資コンデュイット（リバースエンジニアリング）と呼ばれるモーゲージ担保債務（CMOS）は、今日の投資の世界で利用可能ないくつかの革新的な投資方法の1つです。 CMOSは相対的な安全性、定期的な支払いと同等の信用の質の他のよく知られている確定利付証券上の顕著な収量の利点を提供します。

別のキャッシュフローと予想される成熟特性を持つCMO証券の多種多様な特定の投資目標を達成するために設計されています。 CMOSが投資家に利点を提供していますが、彼らはまた、さらに、このドキュメントで説明する特定のリスクを運ぶ。 CMOSがあなたの投資ポートフォリオ内に収まるかどうかを判断するには、まず、これらの証券の特徴を理解する必要があります。

CMOSは1983年に導入されました。 1986年の税制改革法は、発行のために、特定の大規模な機関と外国人投資家の特定の税務·会計の利点を作成すると、CMOSがリバースエンジニアリングの形で問題になることができました。今日、ほとんどすべてのCMOSは、REMICの形で発行されます。このCMOの説明を通して、リバースエンジニアリングおよびCMOS互換であることを忘れないでください。

CMOが作成されると、CMOSの住宅ローンと住宅ローンのパススルーのビルディングブロックは、借り手の自宅や他の資金を調達する金融機関によって拡張された住宅ローン（例えば、貯蓄貸付、商業銀行や住宅ローン会社など）で始まる不動産。住宅所有者は、通常、両方の興味と "校長"で構成される毎月の分割払いで住宅ローンを支払っている。住宅ローンの期間にわたって、早い時期でのお支払いの金利成分が徐々に主成分が増加するにつれて低下する。有価証券を作成したり、抵当証券の発行体に融資を販売することを貸し手、より多くの融資を生成するために、同様の特性を持つ債権の "プール"のグループのいずれかを資金を得ることができる。最も一般的に住宅ローンのプールから作成された有価証券は "抵当パススルー証券"（MBS）や "参加証明書"（パソコン）である。 MBSは、住宅ローンのプール内の直接持分を表しています。その債権プール内にある彼らの住宅ローンの支払いを住宅所有者として、お金が有価証券の保有者に按分に基づいて配布されています。いくつかの要因が住宅所有者の支払いに影響を与えることができます。

一般的に、住宅所有者は、財産を売って住宅ローンの借り換え、あるいは一部または全部のローンを返済して住宅ローンを "前払い"になります。ほとんどの抵当パススルー証券は30年満期の固定金利住宅ローンに基づいていますが、経験はこれらの住宅ローンのほとんどはかなり早い時期に返済されることを示しています。 MBSの作成が大幅にそれらをプールし、プール内の利益を売ることによって住宅ローンの流通市場を増加させながら、当該有価証券の構造は、固有の制限があります。 MBSSは、特定の投資期間で投資家にアピールする - 平均で10〜12歳。

CMOSが投資家の投資の時間枠の広い範囲と、以前MBSで提供されていたよりもキャッシュフローの確実性を提供するために開発されました。 CMOの発行者は、これらのMBSのパッケージをアセンブルし、マルチクラスのセキュリティを提供するための担保としてそれらを使用しています。 CMOの提供における有価証券の異なるクラスは、スライスのフランス語の単語から、トランシェとして知られています。 CMOの構造は、発行者が提供するの目論見書で定義されているように、所定の方法で異なるトランシェに担保によって生成された元本および利息のキャッシュ·フローを指示する別の投資目標を達成することができます。

CMOSの高い信用品質などの連邦全国抵当権協会（FNMA、またはファニーメイ）、または米国政府支援企業（GSE）と一緒に政府住宅抵当金庫（GNMA、またはジニーメイ）、米国政府の機関、連邦住宅貸付抵当公社（FHLMC、またはフレディマック）は、ほとんどのMBSSを保証します。ジニーメイは住宅都市開発省内の国有企業である。ファニーメイとフレディマックは連邦憲章を持ち、連邦政府によっていくつかの監督の対象であるが、公に株主によって所有されています。

ファニーメイとフレディマックの問題および保証のパススルー証券。ジニーメイは政府発行（FHAやVA）ローンに裏打ちされた個人的に発行したパススルーへの保証を追加します。ファニーメイとフレディマックはかなりの時間の問題のCMOSを持っています。退役軍人局（VA）は、1992年にCMOSを発行し始め、ジニーメイは、1994年に始まった独自のCMOプログラムを開始します。有価証券は、保証または保証するもので、これらのエンティティによって問題は "代理店"抵当証券として一般的に知られています。機関投資家のために彼らの信用の質を向上させる保証されます。さらに、ファニーメイとフレディマックのモーゲージ証券をバックアップする住宅ローンは、厳格な品質基準を満たす必要があります。これらのバッキングGNMAパススルーは、デフォルトに対してそれらを保証するFHAおよびVAの規則や規制に準拠して引き受けています。

機関保証の範囲は、それを作るのエンティティに依存しています。ジニーメイは、例えば、その抵当証券のすべての元本および利息のタイムリーな支払いを保証し、その保証は、米国政府の "十分な信頼と信用"によって支えられています。ジニーメイ抵当証券の保有者は、したがって、関係なく、基本的な住宅所有者がその支払を行うかどうかにかかわらず、速やかに毎月の支払いを受けて保証されます。彼らは彼らの融資の場合でも、基本的な借り手のデフォルト値を額面プリンシパルの完全なリターンを受け取ることが保証されています。 VAが発行したモーゲージ証券は、同じ十分な信頼と信用米国政府の保証を運ぶ。

ファニーメイは支払いが借り手から収集されているかどうか、その抵当証券の元本および利息の両方のタイムリーな支払いを保証します。フレディマックはまた、ゴールドPCやCMOSの元本と利息の両方のタイムリーな支払いを保証します。フレディマックPCの一部の古いシリーズでは、興味のあるタイムリーな支払いが、元本の唯一の最終的な支払いを保証します。ファニーメイやフレディマック証券のどちらも追加の十分な信頼と信用米国政府の保証を運ぶが、クレジット市場では、これらの証券の信用は、トリプルA格以上の有価証券と同等であると考えている。

そのような投資銀行の子会社で、金融機関、家庭ビルダーなどの一部の民間機関も、抵当証券を発行します。 CMOSを発行するとき、彼らはしばしば政府機関モーゲージパススルー証券担保として使用しますが、その担保は、抵当貸付および/またはプールの異なる、あるいは特殊なタイプ、信用状及び信用補完の他のタイプが含まれる場合があります。これらのプライベートラベルされたCMOSは、その発行者の唯一の義務です。プライベートラベルのCMOSを使用する機関の住宅ローンはパススルーすることを担保として有価証券の範囲に、それらの機関の担保は、それぞれの機関の保証を運ぶ。プライベートラベルのCMOSはその構造、発行者、担保および保証または外部要因に基づいて独立した信用調査機関による信用格付けが割り当てられています。多くは、最高のAAAの信用格付けを運ぶ。

追加の投資家保護として、CMOの発行は、通常、CMOの担保や預金それCMOの社債権者の排他的な利益のためにそれを保持している受託者のケアのを偏析。

CMOSの元本および利息の支払いに投資家の資格を付与ボンド前払いレートと平均寿命のさまざまな並べ替えが、それらは重要な方法で、社債と国債証券とは異なります。企業や国債は、規定の満期で発行されます。投資家から債券の購入は、本質的に興味のある指定された年率のリターンで所定の期間の債券の元本の額に発行者への融資、または額面金額である。債券が償還されるまで、社債権者は、一般的に半年ごとの支払いで、金利を受け取ります。

債券が成熟する、または発行者によって呼び出されたときに、発行者は、単一の元金の支払いで投資家に債券の額面金額を返します。 CMOでは、究極の借り手が住宅ローンにかかる人かかる住宅です。住宅の毎月の支払いは利息と元本の両方が含まれているため、住宅ローンのセキュリティ投資家のプリンシパルは、セキュリティの寿命を介して返さ、または償却ではなく、満期時に一括払いで返済されています。

CMOSは、元本と利息の両方の様々な量を含む投資家に毎月または四半期ごとの支払いを提供しています。元本が返済されている彼らは元本残高の下限額に基づいているため（又は前払い）、支払利息は小さくなる。投資家が最終的な元金の支払いを受け取ったときに住宅ローンのセキュリティは "成熟"。ほとんどのCMOのトランシェ、担保からのプリンシパルが完全に支払わすることのできる最後の日付に基づいて満期を持っています。それは、基礎となる住宅ローンの繰上返済を前提としていないので、この日付は、理論的ではありません。モーゲージ証券は、より頻繁にではなく、その資本の満期日より彼らの平均寿命の観点から議論されています。技術的には、平均寿命は、それぞれの元本支払額で加重プリンシパルの各ドルの受領までの平均時間で定義されています。

単純な用語では、平均寿命は、プール内の主要なドルが前払い速度に関する一定の前提に基づいて、傑出していると予想される平均時間です。